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巧用居住权，化解房产过户风险

时间：2021-09-23 来源：最高人民检察院 作者：佚名

　　民法典在用益物权部分，增加了一种全新的制度，即居住权制度。所谓居住权，是指自然人依据合同或遗嘱而取得的，在他人享有所有权的房屋上为满足生活居住需要所设立的一种占有、使用权能的用益物权。除了包含老百姓日常生活中所理解的“对于房屋居住的权利”之外，在设立和使用中还存在其他一些内容。因此，正确理解“居住权”的内涵和外延，对于发挥此新增用益物权的作用，妥善解决群众日常生活中可能遇到的难题，就显得非常重要。

　　案例：甲老太太退休前为某公司高管，收入可观，在丈夫去世后一直独自居住在之前购买的别墅中。近年来，其日感年迈，所以一方面想把现居住的别墅在生前就过户给子女，避免子女的猜忌，让子女安心照顾其生老病死；但另一方面又害怕子女在房屋过户之后开始处分该房产，或者对自己有不孝的态度和举动，从而使自己无处安身，无所依靠。

　　民法典第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

　　民法典第三百六十七条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

　　居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。

　　民法典第三百六十八条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

　　民法典第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

　　民法典第三百七十条：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

　　民法典第三百七十一条：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

　　检察官说法：上述案例中，甲老太太的担忧是民法典出台之前各地司法实践中面临的一个广泛而又棘手的问题。在民法典出台之前，甲老太太的此种想法很难完全通过现有制度予以全面保障。她虽可通过赠与或者买卖的形式在生前将房屋过户给子女，但在过户之后，甲老太太就丧失了房屋所有权，此后子女如果将房屋出租或者出售，从法律意义上而言，失去房屋所有权的甲老太太就必须腾退房屋。这样不仅不利于家庭的和谐，还会造成老年人居无定所，引发社会矛盾。

　　在民法典出台之后，甲老太太的愿望即可以通过设立居住权予以实现。甲老太太可以与子女签订设立居住权的合同，约定在甲老太太将房屋过户给子女之后，仍能够在其有生之年享有对于此房屋的居住权。此举既可以满足父母将自己名下的房屋所有权转移给子女的意愿，又能够保障父母在失去房屋所有权之后，不至于被撵出房屋造成居无定所的困顿局面。老人可通过行使居住权的物权保护属性，排除一些对老人正常占有使用房屋的妨害行为，亦可以防止房屋出售后，新的房屋所有权人向老人主张腾房的权利。

　　检察官小贴士

　　居住权作为一种无偿性的他物权，体现了国家立法对弱势群体的倾斜保护。需要注意的是，居住权虽然以合同或者遗嘱方式成立，但其生效要件为登记，所以要及时到登记机构申请居住权登记，从而发生公示公信效力，用以对抗善意第三人，这既是对居住权人自身权利的有效保护，也可以避免设有居住权的房屋在后续处分过程中可能出现的一些法律风险。

　　（作者单位：北京市人民检察院第二分院）

原文链接：https://www.spp.gov.cn/spp/llyj/202109/t20210922_529986.shtml
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